政府房价干预措施评析
论建立统一的物权登记制度
律师袍的价值
房地产交易中律师的作用和法律地位初探
政府房价干预措施评析
-- 金光杰
日前，在多处报章上看见南京市政府出台限价措施行政干预房价。
2007年5月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度：核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅5%……这一措施出台一个月，引发各界高度关注和激烈争论，开发商、普通市民等纷纷加入其中。政府调控：“一房一价”限制开发商利润。今年南京的房价就像脱缰野马，一天一个价，让人心惊肉跳。一位南京购房者向记者说。据统计部门数据，今年4月南京普通商品住宅价格同比涨幅高达11.5%，创下两年来新高；5月份南京房屋销售价格同比又上涨了9.2%，位居全国第6。房价飙升引起南京市政府高度重视，从5月11日至5月24日短短半个月内，南京市物价局联合房管、税务、国土等6部门连续发出3个文件，对房价进行调控。南京市物价局副局长张瑞忠告诉记者，此次调控的核心是对房价实行政府指导价管理。所谓“政府指导价”也就是“基准价”，其构成是成本、利润加税金三部分。文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于8%，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于5%。楼盘销售行为也要规范，必须执行明码标价、“一套一价”、在销售现场醒目位置标示并在网上公示等规定。“此外，考虑到今年四五月份的涨幅足以给开发商带来超额利润，我们还规定，‘尚未销售面积部分应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格’，即‘只能降不能涨’。”张瑞忠说。近日，南京某楼盘价格在两个小时内竟然上涨了1200元，引起了市民强烈不满。”地产商：以不卖房等与主管部门“暗战”。这3个文件一出，老百姓拍手称快，开发商却公开叫板。北京华远集团总裁任志强甚至在其博客上连续撰文“炮轰”南京市物价局，称其动用行政手段调控房价是回到了计划经济时代的“开倒车”行为。“行政调控不符合市场规律，注定会成为‘空调’！”“不卖房，10月后必有报复性反弹！”新政甫出，房地产开发商就通过各种途径给主管部门施压，甚至以不报价、不卖房来软抗，地产商与主管部门的“暗战”已然上演。在开发商的观望气氛中，南京市物价部门已对40多家楼盘的价格进行了审核，对浦口区一家“顶风作案”擅自调价的楼盘进行了封盘查处，有消费者投诉，两天内这个楼盘的价格从每平方米2600元上涨到了3000元。同时，4家虚报成本的楼盘也被“挤水分”。
南京市建设部门一位负责人说：“当前，南京房价呈现较快上涨势头，部分开发企业乘机抬高房价以及不规范地调整价格，使正常的价格形成机制产生了部分扭曲。政府动用行政手段加强价格监管在一定程度上弥补市场缺陷，有利于促使价格回归到正常的市场价格上来，保持房地产市场健康平稳发展。”
任何一个国家的政府都有义务管理国家的经济事务，但是无权滥用行政权利限制人民的权利。南京市政府想要调控房产价格的意愿出发点可能是好的，但是其采取的措施是否得当值的探讨。尤其是在当今的中国政府出台任何一项措施都应当考虑这样几个问题，一、为什么要调控价格？二、出台措施的法律依据是什么？三、谁是这些措施的受益者，谁是这些措施的受损者，二者之间的利益能够平衡吗？
第一，共产党的执政目标是执政为民，构建社会主义和谐社会。因此，调控价格并不是目的，而是稳定房价的手段。其实，房价稳定也不是目的，只是社会和谐的一个外在表现形式。在这里要纠正一个错误的认识，有很多干部认为房价平稳了社会就和谐了。事实上，房价平稳并不等于社会协和，现实生活中往往是房价平稳了，老百姓却没有房子住了，社会矛盾激化了。如果哪一个官员把房价稳定当作自己的目的，那么他的目的只是为了沽名钓誉，粉饰太平，虚高政绩而已。如果房价平稳了，没有企业愿意开发房地产了，老百姓还是没有房子住，社会矛盾仍然存在甚至激化。因此，这里得出第一个结论调控房价是为了让社会和谐，而并非单存追求数字上的平稳。
第二，出台任何调控措施必须有法律依据，在依法治国的前提下开展调控。根据《价格法》的规定，政府要制定指导价必须根据公布的定价目录规定的权限。南京市政府按照法律规定是不得制定定价目录的。这就牵涉到行政行为的法律依据问题。退一步讲，即使南京市政府按照《物价法》的规定，请江苏省政府的物价部门制定定价目录，并报经国务院批准。我们也可以看出，专项事务单独立法的痕迹。政府为了取得执法权而单独立法是严重破坏法制的行为，是破坏社会和谐的行为。南京市房价虚高的现象，并不是法制缺位而是执法缺位。用限价措施来替代执法者的懒惰，是不会有效果的。这只能表现出行政者的管理水平同党的依法治国方略要求之间的距离。限价措施法律依据不足，有没有效果不一定，但是滋生腐败是必定的。执法者、管理部门的具体工作人员有个人私利可图是推出这项管制措施的心理驱动力。只要有一项新的限制性权利产生必定会带来大量的利益涌入。作者敢断言，房价审核部门会有很多干部会倒在糖衣炮弹之下。限价干预房价是执政能力低下的表现，是私欲膨胀的结果。
第三、采取限制房价措施以后谁是受益者呢？房地产企业？普通市民？部分掌握审批权力的官员？众多博弈者中唯一获胜的只有部分掌握审批权力的官员。房产企业肯定会受到打击这个毋庸置疑，房价疯涨会暂时停顿。房地产企业为了核高售价找熟人是必然的行为。那些，掌握着审批权力的官员正坐在办公室里“守株待兔”呢！这些贪官污吏的心思是司马昭之心路人皆知。这样情况下房价的调控是难以奏效的。可能出现两种情况，一是经过审批的房价也高得吓人或者是房子价格低得有价无售。到时候，拍手的南京市民就该傻眼了。买不起房子，买不到房子，没有房子住，到政府上访，社会不安定因素必定激增。而结果可以得利的有两类人，一是贪官污吏得到了黑心钱，二是反腐败战线上大量出现反腐败英雄。
南京市政府还没有学会运用社会主义市场调节手段调控房价。作为一个政府应当按照发展社会主义市场经济的要求，完善党领导经济工作的体制机制和方式，主要是把握方向，谋划全局，提出战略，制定政策，推动立法，营造良好环境。而南京市政府的限价措施是从小处着眼，恶化环境，激化矛盾的愚蠢做法。
限价措施的好处与坏处相信南京市政府是非常清楚的。为什么明知山有虎还偏向虎山行呢？原因只有一个，对掌握额外权利的贪欲。上上下下都清楚，马上要到来的权利对他们的利益有多大，批条子，打招呼，呼风唤雨的感觉又可以爽一把，虽然是人造雨感觉也不错。这样愚蠢的措施轻松地出台令人担忧的是制约机制的匮乏。国家没有一种机制能够制止这种在制度层面上的腐败。
政府对波动的房价必须采取适合市场经济要求的措施来进行调控。政府简单地参与定价粗暴又无效。除了滋生腐败更为严重的是养成随意干涉和剥夺人民权利的习惯，政府不是人民的父亲，可以对人民之手划脚，政府是人民的儿子和仆人，限制房价，即限制人民权利的时候必须经过人民的同意——经过人民代表大会的同意。哪里有仆人对主人说不许干这个不许干那个的。任何限制或者缩小权利的行政措施都必须经过人民代表大会的授权，这是社会主义法治的最基本的要求。
目前，干预房价的方法还有征税和延长交易时间的方法。征税这个措施不是在打压房价而是在哄抬房价。只要有一点市场经验的人都知道，贵买贵卖这个简单的道理。收税的时候千万别说是为了打压房价，睁眼说瞎话等于激起天怒人怨。征税就是征税，不过经过人民代表大会批准的征税才能让人心服口服，更加有利于社会的稳定。法国国王路易十六倒台最重要的原因就是在没有征得人民同意之前横征暴敛。
掌握了在社会主义市场经济条件下执政能力的地方政府和地方党组织，都应当采取一些合理的、化解矛盾的措施。
南京房地产市场的价格波动是执法缺陷造成的，换句话讲，是主管部门执法能力薄弱的后果，而并非法律缺位的问题。价格持续的拉高，但是成交量并不大，控制波动的方法中最有效的莫非宣传——房地产价格的走势和今后土地供应量的增加，让市民看到虚高的价格同价值之间的差距，人心自然会稳定。同时，南京市地方政府要放弃部分地方利益，低价大量供应土地，限期完成开发上市。通过增加商品房供应量来达到降低房地产价格的目的。对持房惜售的开发商，严格按照税法征收房产税和土地增值税，让其无利可图。在网上公开土地的出让成本和参考造价，解决购房消费者同开发商之间的信息不对称问题。另一方面，加大运用现有法律如，《反不正当竞争法》、《价格法》、《刑法》对企图操控价格的不法奸商进行打击，并公开调查的过程和结果。在市民中树立对房价的信心，稳定市民对房价波动的恐慌。
政府干预房价的措施必须是靠积极履行法定义务和严格执法，人为设置权力无法弥补执法的缺位。
摘自《新华网》http://news.xinhuanet.com/house/2007-
06/25/content_6286353.htm
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论建立统一的物权登记制度
-- 金光杰
2007年的3月16日，这是一个令人兴奋的日子。中国历史上第一步物权法颁布了。中国又向法治迈进了一步，这一步整整花去一代人的青春。然而，这部物权法给人留下了诸多遗憾，其中给人们留下最多期盼空间的物权法典中没有规定具体物权登记的制度。这就像巨人还没有见到双腿。我们只能耐心的等待并祝愿巨人能够拥有两条健全而踏着实地的腿。
作者通过自己的实践和对中国社会的观察，描述了相当一部分中国人心目中理想的统一物权登记制度，并努力论述其对国家民族的非凡意义。
一、建立统一的物权登记制度的必要性研究
（一）建立物权制度的目的
建立统一的物权登记体系是实现物权制度目的的必要条件。国家对物权的公示，既是物权权利人的权利——受保护权，也是物权义务人的权利——知情权。
1、物权制度的宪法来源
我国宪法规定,社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。
国家要保护这些宪法权利需要区分界定这些权利的属性。2007年8月1日起施行的《中华人民共和国物权法》是来划分、细化、这些权利，并规定具体保护方式的一部实体法。同时，它需要相应的程序制度同他配套来完成自己的法律使命。在这些配套制度中物权公示制度尤其重要，被列为首位。
2、国家实现物权保护的特点
1）对所有主体的平等保护。我国现在实行的是社会主义市场经济，市场经济要求各类主体在法律上一律平等，不能有差别对待。另一方面，公共产产和私人财产应当平等保护。从哲学逻辑上讲，公共财产是公民个人授权管理的一部分财产，其来源是公民的私人财产。没有私人财产就没有公共财产存在的前提，也没有公共财产存在的必要。在哲学推理的意义上保护私人财产比保护公共财产更加重要。
2）国家保护财产的被动性。国家对物权的保护不同于其他权利的保护，必须是应权利主体的请求而参与保护。如果国家对物权采取主动保护的方式势必会干涉权利主体的选择权。实际上，国家对物权的主动保护是对物权一种侵害，即构成国家管理侵权。国家应当应权利主体的请求采取法定的强制手段。
3）国家对物权保护的媒介性。国家对物权的保护主要采用公示方式。让所有的不特定的主体知道权利人的权利的存在，从让这些不特定的义务主体不妨碍权利主体行使物权。
行政机关在物权保护方面的职责
3、国家在履行物权保护职责时，主要且大量采用公示的方式实现。国家公示的职责是将物权所处的状况告知不特定的第三人，而非主动介入干预交易的内容。至于交易是否存在风险由当事人自行判断并承担风险，内容是否合法由司法途径判断曲直，国家不应当也无必要参与其中。实践中，任何国家的行政机关都没有能力来替代当事人承担交易的商业风险和替代司法机关的审判职能。
（二）物权的保护
1、对各种种类物权的平等保护
我国现行的物权法将物权分为不动产和动产两类。这些物权由不同的行政机关进行登记，权利之间经常会出现保护的不平等性。比如，船舶的登记，海船登记由海事局负责，渔船是由渔政部门的登记，同样是船舶但是其登记制度和保护力度相差甚远。海事局较正规，渔政较随意。同样是物权在现行的登记制度下很难得以平等的保护。然而，新出现的游艇就很难登记，且航区受到严格限制。
2、物权保护的方式
从需要的角度出发，公民最需要的是物权的公示平台。公示平台能够对权利主体的权利进行确认和保护公告，其他公民通过公示得知其义务，从而不妨碍权利主体行使物权。我国的公示制度是非常薄弱的。以地产为例，房屋登记是由房地产管理局登记的。而同房地产配套的道路、桥梁以及其他设施如水泵及其管线、变电器等，这些财产的登记就相对分散，甚至登记无门。
在国家强制力保护方式中公安机关的保护也是非常重要的。遗憾的是物权法恪守了民法的边界，没有对人为的现行暴力侵犯物权规定救济方式和国家责任，甚至没有转致刑法的有关规定。在立法上，就像一个人缺了一只脚，原因是那只脚不姓他的姓“民法”。比如，制止非法闯入、制止暴力破坏等。所有现行的对物权的侵害都应当由公安机关和其他行政机关进行保护。
3、物权的救济制度
物权法规定的物权保护的途径包括，和解、调解、仲裁、诉讼等。保护的方式包括，权利确认、返还原物、排除妨碍、消除危险、修理、重作、更换或者恢复原状等民事保护。物权法规定了物权的确认的保护方式，但是没有规定相应的保护途径。按照合理的法律推理应当认为仲裁和诉讼都可以进行确认，只是根据的权利来源不同。仲裁是根据当事人的约定，诉讼是国家赋予法院的司法管辖权。
无论是仲裁还是诉讼，有一点是可以肯定的——行政机关物权对权利进行行政确认。按照行政法的基本原理，法律没有赋予行政机关职权的行政机关就没有该项职权。作为登记机关无权对物权的实质，即交易内容，进行审查。
（三）我国现阶段登记制度状况
1、物权种类之间公示的差异
1）不动产公示
我国目前的不动产登记制度是非常杂乱无章的。首先，涉及不动产登记的法律、法规有就达几十部之多，作者曾经力求确定准确的数字，但是法规之多登记程序之复杂，令作者只得采用毛泽东军事思想中关于集中优势兵力的战略。先集中力量研究其中的几部主要法律。不动产中涉及最多的是这几项法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《农业法》、《渔业法》、《森林法》、《水法》、《草原法》、《农村土地承包法》、《水土保持法》、《矿产资源法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等等。这些法律规定的登记制度非产复杂，其中还存在大量的行政许可和登记混杂的问题。有些行政机关既是审批机关又是登记机关重合。以房地产管理局为代表，行政机关自己给自己登记，自己给下属部门企业登记的情况大量存在。国家公权对物权的侵害屡见不鲜，而且这种情况主要表现在登记理念和制度的落后，属于制度层面上的侵权。比如，许多地方的登记机关不做抵押登记或者强行指定评估和公证，更可笑的登记机关强行规定并印制统一的合同高价出售等等。
2）动产公示
动产物权的设立和转让，只要当事人之间交付即发生法律效力。没有规定登记制度。在经济活动和日常生活中人们在动产权利处分过程中有诸多需要第三方证实和公示的需求。比如，企业生产设备的抵押，金融租赁产品的证明。不为这些公民自愿登记的物权提供登记的方式和平台会妨碍公民有效充分地行使物权，不利于交易的稳定。
普通动产共识的方式是交付，而作为交通工具的汽车、船舶、航空器权利的设立、变更和消灭，按照管理需要进行登记，未经登记其效力不得对抗第三人。现在这些登记分散在公安局、海事局、航空管理局等三个不同的部门，实行这不同的标准和不同的程序，公示的程度也不尽相同。
2、物权权利主体之间公式的差异
1）国家作为的权利主体
国家是最强势的物权主体，也是对物权制度最大的威胁者。任何个人或者单位侵犯物权都是局部性、个别性和短暂性的，而国家在制度上侵犯物权是制度性和全局性，甚至是长久性的。保护物权最重要的任务是防止国家侵权，这是国家长治久安的基础。我国物权法规定国有自然资源可以不登记。这种条文不符合法治的要求，不是平等的特权观点。这种立法思想不是全心全意为人民服务的思想，是不符合党的执政理念的。在不久地将来回首2007，这条规定会成为21世纪初最大的法律败笔。这条规定的实质是用法律形式规定可以否定物权。这严重损害了党和国家在人民心目中的形象，同时也损害了社会主义公有财产来源的合法性。全民所有制逻辑上的所有人是全体人们共同共有，并授权国家进行管理。这些财产的本质是公民私有的，在形式上和法律上通过授权赋予国家管理权。如果国家财产不进行登记就无法划分那些财产是授权国家管理的财产，哪些财产是没有授权国家管理的。国有财产的界限不明会造成对其保护的困难。这种立法的败笔，直接损害了社会主义公有制的基础，使得全民所有财产悬空，会降低党和政府有效地管理国家能力。这种规定客观上为腐败在播种施肥。
2）私人作为权利主体
私人是权力主体中最弱小的。国家保护国家、集体财产最终的目的是为了维护社会的稳定和国家的发展，然而这些最终会体现在对私人财产的保护上。物权保护的最受人们拥戴的和最根本的任务是保护私人物权。私人物权保护最重要的手段是公示。国家不得以公示为名损害私人的其他权益，比如，干涉交易内容，强制进行相关配套交易，强制购买等。
3、物权公示的地区差异
在东部沿海发达地区的大城市物权公示制度虽然不算先进，但还基本规范。大部分的登记文件能够公开，但是同时还存在大量的秘密卷宗。登记的审批过程，绝对不对外公开。这种登记的保密管理使得腐败找到了非常适宜的滋生土壤。绝大部分的黑幕交易到隐身在密卷中，尤其是在土地批租和登记过程中。如，土地使用转让费的支付方式等等。登记机关关于公示的法律概念淡薄，普遍认为查询是当事人再找麻烦或者要找麻烦，甚至规定只有在诉讼的时候才可以查询相关权利。最典型的例子就是，某省的房产管理局查询房屋登记必须要法院的立案证明才能查询档案。
在大部分的内地相对落后地区，查询档案是登记机关对当事人的一种施舍，一部分登记机关规定查询需要经过领导的批准。这是典型的行政机关过渡干预造成行政权侵犯公民权。国家法律规定的物权被登记机关违法剥夺和限制了。这些地区物权公示制度的落后严重地限制了经济地发展，给物权权利人、投资人强烈的不安全感，尤其是严重阻碍了自由资本流入这些地区。
（四）建立统一的物权登记制度有利于改善和提高党的执政能力
管理国家最主要的就是管理人和物，以及由此产生在人和物之间的经济社会事务。建立了统一的物权登记制度后领导和协调行政、司法等各方面的工作时，有了一把统一标准的尺，可以真正做到“绳之以法，晓之以理，”。统一的物权登记制度还可以有效地防止干部的腐化，有利于党的队伍建设。任何贪官贪墨的财产在登记公示时会遇到诸多不便，从而加大腐败的成本降低腐败的概率。上海有些干部，其中房地产部门的主要领导一个人及其家属占有了太多来源不明住房使得他们在腐败的不归路上越走越远，最后受到党纪国法的制裁。
另一方面，当发生群体性物权纠纷时党的政法委在协调过程可以取得第一手的登记资料，为真正做到“依法治国”依法协调提供有利的保障。党的执政能力的提高其本质是管理社会公共事务能力的提高。管理社会公共事务其中最重要的就是对社会财产的管理，建立统一的物权登记制度是不仅仅是一个法律问题，更有效执政的基石，是管理国家的重要抓手。
二、建立适合我国国情的登记制度
（一）各种登记制度比较研究
当今世界上存在两大流派的公示制度。其中一种是以德国为代表的欧洲方式。这种登记制度强调国家的干预，在登记过程中以登记机关为中心，登记机关对登记事项进行严格的审查并承担主要责任。这种方式是落后的，他妨碍了物权主体的创造性的发挥，严重阻碍了德国房地产业的发展。德国的房地产业远远落后于世界平均水平。且这种限制性的登记制度往往引发专制制度和法西斯主义的社会文化。学习落后是愚蠢的表现。
另一种公示制度是以英美为代表的自由公示制度。这种登记制度下，登记机关只负责将权利人提供的交易文件按照法定的程序进行公示，文件以及合约的内容由当事人意思自治。这种登记制度以当事人为中心，给与当事人充分的处分权利和表达意愿的空间。将权利的合法性和权利的适当性交给司法机关审查。这种登记制度中孕育的文化是先进的，是以人为本的。
事实证明，两次世界大战德国都战败了，这不仅仅是军事上的失败更是，文化和制度上的失败。
（二）我国的社会发展方向
在经过二十八年的改革开放，我国已经是一个基本市场化的社会主义国家。我国社会已经完成了从温饱型向小康型的发展。小康型社会其实质是权利保障性社会。现阶段，我国大多数公民拥有自己的房屋产权或者使用权、拥有汽车、摩托出、拖拉机、手机、固定电话、股票、股权、土地承包经营权。人们要求的是保护自己的物权和产业、自己的生活水平、医疗条件、教育条件。权利保障和选择的多样性是这个时代的主题。顺应和领导这个潮流是党和政府的时代重任。
如果我们误认为德国式的专职登记制度可以保护公民的权利而加以引入，其危害是不可估量的。这无疑在剥夺人们物权处分的自由，这样的制度在法律上是典型的恶法。这背离中国社会的发展方向。我们应该按照中国先进生产力的发展方向，中国最广大人民群众
的根本利益，来确定立法的方向。把统一的物权登记制度同党对中国社会的领导统一起来看待。
建立登记制度的具体的步骤和实施原则
（三）我国登记制度的建立应当分几个阶段逐步实施
第一阶段建立统一的登记机关。地方政府将自己辖区内的物权登记职权授权中央人民政府统一行使。中央政府的登记机关在财政上和人事上独立于地方政府，直接对国务院总理负责。预算由中央政府的登记机关制作，由地方政府从财政中列支。地方只负责提供资金，且资金统一划入中央财政由中央财政统一支配。地方登记机关不按照行政区划设置。比如，国家注册局（暂代名）北京分局管辖河北、山西、山东。由于，登记机关硬件采购，软件设置，人员培训等都是统一的，这样使得河北、山西、山东的物权登记水准和北京的是一致的，同全国各地是一致的，可以实现物权保障的地域平等。整个国家经济的南北差异、东西差异会大幅度缩减。
第二阶段收拢现有的登记机关中的现有人员和现有的登记职责，同时用新的登记理念和程序加以规范。从头另起炉灶，不利于现阶段公民物权登记权利的保障。在完善现有制度的基础上进行改造是最为可行的办法。连人带职责一并集中可以有效提高效率。将机构收拢后对人员进行培训、充实调整。增加法律人才在登记第一线的比例，以增强登记机关的法治意识。
第三阶段建立全国统一的物权登记信息网络。物权登记的全国一体化，完全消除物权登记的地区差别，同时基本消除物权种类之间的差别，甚至在国外设立物权登记代办处，给与本国侨民和外国自然人和法人在我国登记物权以便利。全国各地的登记机关的建筑格局，人员的服饰，服务的用语，登记的程序，文件的格式，公示的方式，查询的方式全部统一。
综上所述，统一的物权登记制度可以为公民权利提供完整的保障，为经济的发展提供有效的支持，为政府的决策提供详实的依据，是中国和谐社会的坚强基石。
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律师袍的价值
--- 金光杰
律师着装制度实施已经有两年多时间了，律师着装出庭还没有完全执行。律师袍的出现有人拍手叫好，有人说，多此一举，是形式主义。搞法律的人大多数时间是在搞程序，也就是在搞形势，因为所有的实体权利义务都要通过程序这样一个形式方得以体现。有人说，律师穿上律师袍形式上专业了，但是不等于内在专业，专业水平不是一套衣服可以改变的。话再讲回来，外表专业了，总比连外表都不专业要好一点吧；外表专业了，相比外表不专业总是向好的方向进了一步吧！人的外表不仅仅是给别人看的，外表对人的自身行为有非常重要的心理暗示作用。同样一个人穿上名牌西装席地而坐的概率会小很多，而穿着裤衩背心出现在五星级酒店的概率要小很多。可见服装对人们的行为有一定的导向作用。律师穿着律师袍意义绝不仅仅在于视觉效果，其实它对律师队伍的整体建设，律师整体素质的提高有着不可估量的内在价值。
一、身着律师袍有利于增强律师的自信心。
向所有成功者一样，自信是一名成功律师的重要素质。这份自信可以驱动着每个律师不断迎接挑战、超越自我，更让当事人的合法利益得到保护，让社会的公平、公正更好地维护。律师自信的建立来自于多个方面，学识、经验、心态、人脉的积累和不断的自我修炼，这些无不增强着律师自信。穿上律师袍不等于一定拥有了自信，不等于立刻提升了法律的学识和实践的经验，不等于立刻改变了心理素质和人脉关系；然而，当一名律师拥有了一定的法律技能和良好心态时，身着律师袍却能够增强律师的自信心，更加充分地展示律师的执业经验和人格魅力并且将这份自信传递给当事人，成为带领当事人去赢的专业人士。
二、律师袍是对律师专业水准的肯定，是对律师奋斗的嘉许。
要成为一名律师必须完成四年的本科教育，经过司法部的法律职业资格考试，还要经过一年的实习才能取得律师执业证，披上律师袍。这是一段非常艰辛的历程，每年能够顺利通过法律职业资格考试的比例不到 10% 。能成为律师的人，是人才中的人才，每一个人身上都有独到的闪光点。能成为律师的人每一个都是奋斗者，用自己辛勤的汗水谱写辉煌的胜利者。在庄严宣誓的那一刻身披律师袍举起右手，在平时工作中身着律师袍自由出入法庭，这是对所有奋斗最好的嘉许。
三、律师袍是法律职业共同体成员的标志和象征。
法官、检察官、律师都是司法审判的组成部分，都是法律职业共同体的成员。在任何一个司法发达的国家，律师是这个共同体的基础，职业水准较高的律师会被挑选出来担任检察官代表国家参与诉讼，最资深的律师会被任命为法官，代表国家平衡、平息各种社会矛盾冲突。正因为有了这样一个职业共同体社会才变得和谐稳定。这种趋势已经成为人类司法文明和法治文化发展的必然方向。在我国目前绝大部分法官开庭都穿着法官袍出庭，在这种法庭环境中如果律师穿着较为随便的服装出庭，显然对法官的尊重程度存在欠缺。而律师穿着律师袍出庭可以向法官有效传递信息表明法律职业共同体成员的身份，使得法官在庭审程序方面，实体意见的采纳方面，对律师的态度更加慎重，这种慎重可能只是非常细微的，然而对律师来所都是必争的。
四、穿着律师袍是对律师职业的尊重。
律师职业是一项高尚的职业，每一个律师的才华和奋斗都将在经济方面得到回报。然而这一切均有赖于律师的职业环境和社会对律师的认可和尊重程度。穿着律师袍出庭可以将律师的内在专业水准，办事的严谨作风向当事人、向社会进行有效展现。每位律师每一次穿着律师袍出现在公众场合，都是对律师执业环境的一次有效改善，是对律师公众形象的一次有效的改善，每一次这种改善所产生的效果可能非常有限的。
五、身着律师袍是原被告双方律师平衡各方利益，追求当事人利益最大化，实现共赢的纽带。
律师身着律师袍增加原被告双方实现共赢的机会。穿上律师袍使得原被告双方的律师有一种归属感和相互认同感，能够有效地使律师从原被告双方的矛盾冲突中走出来，站高一线相互尊重、相互认可，而不是去一味地争论某个观点的对与错，甚至相互否定和贬损。身着律师袍能够让法庭上面对面的律师更充分、清晰地感受身为律师的荣耀感和使命感，客观地、开放地了解对方当事人的需求，从而在合法、合理、便于执行的原则下寻求原被告双方的需求的平衡点，平息矛盾、平衡利益，找到共赢的方案，让当事人有效的解决纠纷、降低诉讼成本、让社会秩序趋于和谐、稳定。
六、律师袍是律师为当事人提供服务的外在形式。
之前我也想过穿着律师袍的必要性，当事人买的是我的法律服务又不是时装表演。当事人对穿着律师袍的律师的认同程度明显高于穿着体恤衫的律师，从感觉上当事人一般会认为请一位穿律师袍的律师比较值，既有一种物有所值的感觉。在法律服务水准相同的情况下，穿着律师袍出庭比穿着体恤衫出庭更显专业，给当事人比较安心的感觉。在判决后当事人接受判决的程度也会相应提高。
七、律师袍将成为律师职业的一个标志。
全上海 6000 名律师，如果每月每位律师穿着 5 次律师袍，每次接触 5 个人次，那么每年我们就有 360000 （三十六万）次机会向 1800000 （一百八十万）人次展示律师风采赢得社会尊重的机会。社会认知度的提升将为律师行业的发展带来无限的机遇，律师的业务量将随着社会认知度的提升迅速上升。律师袍将会成为人们心目中律师的形象代表，就像医生穿白大褂被，称作白衣天使一样。
八、律师穿着律师袍是对国家法治建设的一个推动。
随着律师在公众中认知度的提高，人们依法行事的观念也会逐步提升。整个社会的法治观念也会提升，国家的法治环境也会改善。与此同时，律师的执业环境也会改善。
不管是为了国家的兴旺，还是为了律师行业发展，或是为了我们自己，让我们一起穿着律师袍履行我们的职责，创造我们的辉煌，实现我们的价值。
发表于 2005 年 11 月刊《上海律师》
房地产交易中律师的作用和法律地位初探
作者：金光杰
随着我国小康社会的普及，人们住房的需求日益高涨。房地产交易的数量和交易金额日益上升。由于房地产交易涉及错综复杂的法律关系，以及二手房交易日益频繁，由房地产交易引发的社会矛盾和法律纠纷也迅速膨胀。衣食住行是关系到人民基本生活的问题，是直接关系到社会稳定的问题。律师的社会责任感推动我们展开此项研究。
随着国民生产总值的不断提升，社会服务产业占国民生产总值比重的不断提升，上海地区购房者文化程度的不断提高，购房者收入等综合实力的不断提高，购房者和出售业主要求得到相应服务水准的不断提高。地产交易中高品质服务的需求在不断涌现，这种寻求高品质服务的需求如果无法得到满足，将对房地产交易市场的进一步完善和稳步发展起到阻碍作用。
如果 2000 年人们购房、卖房习惯于在人头涌动的交易大厅里排队等待，那么在 2005 年大多数的购房者和业主已经无法忍受嘈杂的环境和复杂的程序。按照上海现行的交易程序，当事人至少要到交易中心跑两次，在不同的三个以上的窗口取号或者排队。这对相当一部分寸金难买寸光阴的上海人来讲，简直无法忍受。
由于房地产交易的复杂性，购房者和业主自己亲自办理买卖手续经常会发生一些纠纷。小的尾款、物业费无法及时结清，大的付了钱拿不到房子或者房子已经过户到别人的名下但是房款却迟迟拿不到，更有甚者房子都住了大半年，半路上杀出个程咬金，请求撤销前一手交易。老百姓叫苦不迭，信访、上访也让政府部门应接不暇。房地产交易的安全已经和社会的稳定紧紧地联系在一起。
近年来房地产交易登记引发的行政诉讼案件的数量迅速上升，很多不明真相的老百姓把购房不如意引起的怒火全部都泄向登记机关。登记机关承担了太多的不应由国家行政机关承担的商业风险。在成熟的发达国家、地区和我国其他的一些城市这些商业风险都是由当事人自己承担的，而聘请律师为其把控风险已经成为房地产交易的习惯。
相比之下，这些发达国家、地区由于房地产交易引起的纠纷较少，且一旦发生纠纷交易的过程清晰可查，责任、是非容易认定，化解矛盾有可靠的事实基础。这些国家和地区经过漫长的发展过程，律师介入地产交易已经有一套非常成熟的操作模式。由于律师的介入为这些国家和地区的房地产交易的稳定提供了有效的保障机制。由于房地产交易的稳定，社会生活也相对较稳定。我国的许多城市也已经引入了律师介入房地产交易的制度。这些城市因房地产纠纷引发的社会矛盾明显较少，房地产违规操作行为受到有力遏制，房价稳定。
在这里我们只是对这些国家、地区、城市的地产交易制度和上海的地产交易制度进行对比，试图找出那些可以相互借鉴和取长补短的做法，为上海房地产交易的安全和社会的稳定做出律师应有的贡献。
房地产交易所涉及到的法律关系十分复杂涉及： 1 、 土地所有权，包括 全民所有制和劳动群众集体所有制； 2 、 土地使用权，包括 国有土地使用权，集体土地使用权。国有土地使用权按照用途不同又分为：居住用地七十年、工业用地五十年、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年、商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。国有土地使用权可以以协议、招标、拍卖等方式取得。国有土地使用权可以出售、交换和赠与。国有土地使用权可以出租，可以抵押。但是划拨取得的国有土地使用权不得转让、出租、抵押。农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。 3 、 房屋所有权包括 占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。 4 、 房地产抵押担保关系。
我国香港特别行政区、北京、深圳、南京等城市房地产交易比较先进。
在很多国家和地区的房地产买卖中，律师介入房地产交易为当事人提供专业法律服务的现象已非常普遍，其发展也已经相当成熟。由于房地产买卖涉及的法律关系相对较多，涉及的标的金额也相对较高，一旦在某一环节发生风险，将对当事人造成严重的损失。买卖双方为了防范、降低在买卖过程中的各种风险，一般都各自委托律师行办理一切手续。按揭银行也都通过律师行办理按揭业务来降低贷款过程中产生的风险，在我国的香港特别行政区已明确规定房地产按揭事务必须由律师参加，否则无效。
以香港为例，近年来随着香港房地产业的发展，通过律师进行房地产交易已经成为习惯。房地产业务包括房地产的租赁、买卖楼花，其中以房地产买卖为主。香港的事务律师其最主要的一块业务就是为房地产买卖提供法律服务，事务律师在房地产买卖中起了重要作用。通常，某一房屋或物业买卖、按揭时，当事人都委托律师行办理一切手续。
香港的产权交易制度是非常严谨的一个完整的系统，虽然过程稍微复杂，但是，全部法律文件都是由律师事务所准备，买卖双方非常轻松，整个交易过程只需要上律师楼签几次名便可以。从它的交易过程中，我们可以体会到丝丝入扣的完整的系统。
香港房地产交易主要有以下步骤：
一、买卖双方通过房地产经纪公司商谈房屋买卖条件，双方达成一致意见后签署临时买卖合约（ Provisional Sale &Purchase Agreement ）。买方支付细订，一般为楼价的 2-5% 。房地产经纪公司撮合买卖双方的交易签订临时买卖合约后，已基本完成工作。当房地产经纪公司把临时买卖合约转到律师事务所后，即可向当事人收取佣金。房地产经纪公司在整个房地产买卖过程中从事的是市场工作，程序非常简单。
二、买方和卖方各找一家代表律师事务所，签订正式买卖合约，在政府部门缴纳印花税并登记注册买卖合约。
买卖双方签订临时买卖合约后各自到律师楼委托自己的代表律师。由买方律师查看田土厅记录、审查卖方律师草拟的正式买卖合约草稿。该合约的主要条款是根据买卖双方先前签署的临时买卖合约制定的，双方律师经过商讨最后定稿。然后由买方律师在临时合约指定的日子，一般来说是在临时合约签订十四天内连同定金余数（也称为大定）交往卖方的代表律师，由卖方律师安排卖方签署正式买卖合约并交回签署的买卖合约于买方律师。买方的代表律师在收到签署的买卖合约后前往政府部门缴纳印花税、登记费等相关费用并办理买卖合约的注册手续。买方卖方只需在律师见证下在法律文件上签名，其他复杂事情基本不用参与，由其代表律师办理，而各自的代表律师则是代表各自的利益。
三、买方代表律师审核卖方提供的楼契并准备新的楼契、草拟产权转户合同。
买方代表律师还需审查卖方提供的证明其出售的物业的物权完整的有关该物业的政府批地文件及十五年来有关该物业交易的相关楼契及文件，买方律师需要查看这些楼契是否有问题，例如：名字是否正确、签名是否相符、公司之签名是否恰当等等以确保买方的利益。之后买方代表律师就业权问题向卖方律师提出质询，卖方代表律师要提出满意的答案，才能证明卖方的业权是完整的。同时买方代表律师还需准备新的楼契并草拟产权转户合同，在律师的见证下由买卖双方签署。
四、如果有按揭业务，卖方解除按揭和买方申请按揭的手续全部由其代表律师出面办理。
如果卖方的物权有贷款，在交易日前，卖方要求解除贷款（ Discharge 或 Release of Morgage ），申请解除贷款的全部文件由卖方的代表律师完成并送至按揭银行，银行收到申请后，在规定时间计算好欠款数，等待交易日与债务承接银行交接。买方则在签订同意书（ Agreement for Sale and Purchase ）后由其代表律师准备按揭及贷款文件，向银行申请按揭（ Legal Charge 或 Mortgage ） , 银行会审查买方的信用，评估物业的价值，决定按揭的成数。在交易日，买方补足债务差额，其他债务可以顺利转移，即房契由原银行转到现银行。只要法律手续齐备，买房人信用合格，房屋按揭可以自由转移。所有这些交易过程，事无巨细都登记在土地注册署。律师楼是政府注册认可的机构，而且是无限公司，不能随便注销，因此，诚信都有保障。同时接受买卖双方委托办理解除按揭和申请按揭的律师事务所必须经过按揭银行的认证。每家按揭银行都有一份经过其认证的律师事务所的清单，只有在清单之列的律师事务所才有资质接受买卖双方的委托办理解除按揭或申请按揭。此举不但降低了按揭银行在贷款中的风险，同时也降低了买卖双方的风险。
五、物权的余款由买方交给自己的代表律师，由其代表律师代为转交给卖方代表律师，然后再由卖方代表律师交由卖方。全部付款手续都在律师的监督下进行，有凭有据，一清二楚，降低了买卖双方的风险。
六、买方代表律师将产权转户合同和买方签署的抵押合同在田土厅注册，并将注册契据交贷款银行直至买方还清贷款。
七、交易原始资料至少要保留 15 年，已经完结的档案也可以容易查到。从以上可以看到，产权转移的手续是由律师事务所按照法律程序完成的。律师事务所不是单纯的商业机构，是政府认可的从事法律事务的专业机构。中介公司只需完成他们的市场中介功能即可。这样的分工和整个产权交易过程是符合法律原则的，这样的分工起到了相互制衡的作用，减少漏洞和纠纷发生的机会。
北京自银行办理住房按揭贷款之日起就开始律师见证，律师见证买卖双方身份的真实性、签署买卖合同及申请贷款所需的法律文件的真实性，审查购房人（贷款申请人）的资信及还款能力，为银行发放贷款提供法律保障。
就未来的发展趋势而言，实现购房代理法律化无疑是发展方向。在咨询中，律师对购房者提供的信息难以深入了解，因此实行更深入的法律服务，如顾问、代理等是很必要的。目前在北京，提供顾问式的购房服务已经较多，大多能为业主解决很多实际问题。就北京律师的感受而言，北京开发商整体上比较宽容，很多在其他城市无法实现的补充协议，在北京都可以签下来，而且强大的市场需求也表明了北京完全有条件率先实现该项制度。北京目前努力的方向就是，率先将这种新出现的购房方式作为一项制度确定下来，并逐步向国外严格意义上的授权代理过渡，使更多购房人受益。
北京的这种律师服务尚处于萌芽状态没有成为一种法律制度。业主对律师服务的普遍认同为律师介入房地产交易制度化打下了有力的社会基础。
深圳房屋按揭贷款必须要有律师见证。为了保证服务品质，防止律师在 房地产业务中竞相压价等不正当竞争行为，《深圳市律师在房地产买卖活动中法律服务收费指引（试行）》适用于在深圳设立的律师事务所及委托人在房地产买卖银行按揭贷款业务，包括提供合同主体资格审查和协助抵押登记的律师见证与房地产买卖活动中提供律师陪购法律服务。
在南京于 2004 年初 引入了二手房 “ 律师代理制度 ” ， 所谓 “ 律师代理制度 " 是指代理律师为买卖双方提供包括主体审查、权属审查、签约见证、现场调查等方面的二手房交易法律服务，一旦律师确认交易符合法律的规定，即可向南京市产权市场处提交《律师承诺书》及相关申报材料，产权市场处放行后，市民就可到代理律师处领取新的产权证或房款。该承诺书中还承诺，如因律师事务所未尽职责造成房产登记错误，由此引起的相关法律责任由该所承担。根据 “ 律师代理制度 ” 的试点，目前南京正在 研究推行“房屋权属登记律师代理制”。要求所有房产交易涉及文件需要经过公证或律师见证，登记机关对经公证或律师见证的传来证据予以采信，并研究制定相应的配套制度。
由此可见，律师见证是一种先进文化发展的方向正被越来越多的人认同，实现购房代理法律化是未来发展的方向。
上海房地产交易登记从形式上来分可以分为所有权登记、他项权利登记及预告登记。所有权登记是最基础的房地产权利登记。所有权登记又可以分为初始登记、转移登记、变更登记及注销登记。房地产初始登记又分为土地使用权的初始登记和房屋所有权的初始登记。转移登记是我们日常生活中最常见的交易，也存在最多的风险，包括： 1 ）买卖； 2 ）交换； 3 ）赠与； 4 ）继承、遗赠； 5 ）法律、法规规定的其他情形。他项权利登记是当房屋产生抵押、典当或其他法律法规规定情况时办理的房地产登记。预告登记发生在房屋尚未建成阶段。当事人可以申请预告登记 , 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让。
由于目前房产买卖多为通过房地产经纪公司达成，转移登记一般都由房产经纪公司陪同完成，但由于持有上海市房地产经纪人证书的人员的稀缺性，往往就会产生借用他人经纪人证书办理转移登记的情况。就现阶段而言，持有上海市房地产经纪人证书的人大部分都是兼职从事房地产居间活动，他们精力有限，而那些专职从事居间活动的经纪人一般多为专科文化，正是由于房地产经纪人知识的有限，他们往往不能完全有效的掌握房地产转移登记规则，使转移登记成功率大大降低，增加了登记管理机关的劳动量也使转移登记双方多次徒劳往返，这样直接导致转移登记双方误解我国登记制度的麻烦与不完善。甚至有时，一些房地产经纪人缺乏充分的法律意识，不能意识到转移登记的重要性，往往为了图方便省力而伪造转移登记材料、私自代替权利或义务人签署相关转移登记文件，导致房地产转移登记的不真实，扰乱了房地产登记市场，也给相关权利人带来一定的风险。此外，我国买卖的转移登记是在房地产交易中心完成，但是房地产交易中心对买卖双方仅做身份上的形式审查，对买卖的实质的合法性并不审查，有时会应买卖的实质违法而导致纠纷，这是由于合法性实质审查的真空造成的。
房地产交易的程序如此复杂，涉及的标的通常较大，参与交易的权利义务方众多，调整的法律关系错综复杂。让工作重点在商务洽谈上的房地产经纪人来完成实在有点强人所难，要一个普通的登记受理员在短短几分钟的柜台接待时间中完成论证交易的合法性，并保障交易的安全性也是非常困难的。而律师有着非常丰富的法律知识和处理纠纷的实践经验，论证交易的合法性，防范交易的风险是最合适的人选。 律师的介入正好可以弥补这一实质审查的真空。
房地产交易涉及如此复杂的程序和法律关系，要允许当事人自己采取保护措施，政府部门应当引导、鼓励、支持当事人采取自我保护措施。目前，上海还不具备象香港那样完全引入律师介入房地产交易。这是由于上海的特点决定的，而律师介入房地产交易是大都市房地产交易发展的必然趋势。
在推行律师见证的初期，政府可能无法也不应当立即强制规定律师介入。而是加强宣传力度，积极倡导、鼓励、支持交易各方委托律师办理交易手续从而降低房地产交易风险，减少房地产登记部门的商业和道德风险。
律师介入房地产交易是一个循序渐进的过程，有待于市民的共识和习惯的形成。等市民都习惯于通过律师交易地产的时候，再通过立法的形式加以固定规范。
第一阶段应当是当事人自愿聘请律师介入地产交易，政府部门在政策和登记程序上予以支持和协助。比如，向代理律师提供交易标的房产的历史交易记录查询，对前手交易登记的资料进行核对，以防范交易前风险。又如，为律师代办过户登记和抵押登记开辟绿色通道提供必要协助。
当然，介入房地产交易的律师应当在政府机关进行备案，备案的条件比如已经购买执业责任保险，没有不良记录等等。这里仅仅提出一些其它城市已经采用的方式方法，以供进一步探讨。我们下一步要做的工作将是对这些方式方法在理论上进行详尽的研究，并提出具备可操作性的解决方案。相信在不久的将来律师将成为房地产交易中重要的参与者。
相信在不久的将来律师将成为房地产交易中重要的参与者。律师在防范、平息房地产交易纠纷，促成交易、促进房地产市场发展方面将起到不可替代的作用。律师作为交易各方当事人自行聘请的法律服务者，是代表交易某一方利益的法律事务代理人。房地产登记机关应当给予支持和协助，在适当的时候以法律的形式加以规范。
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房地产见证
